Grajewo StronyPodlasia.pl

Sejm RP finalizuje reformę rynku mieszkaniowego poprzez nowelizację Kodeksu cywilnego i przepisów o nieruchomościach użytku mieszkaniowego. Głównym celem jest ujednolicanie „niemetrycznego chaosu” związanych z liczeniem powierzchni pod skosami dachów, ściankami wnękowymi i przestronnymi balkonami – kwestią, która od lat nadużywana przez deweloperów zwiększała sztucznie ceny za 1 m² sprzedawanego lokalu.

Zmiany formalne: co się zmienia w 2026 roku

Od 1 stycznia 2026 r. wchodzą w życie nowe zasady liczenia metrażu, które obejmują trzy kluczowe obszary:

1. Powierzchnia pod skosami dachowymi:
   Dotychczas deweloperzy mogli wyliczać do 80% powierzchni pod skosem jako pełnowartościowy metr lub stosować własne klauzule. Nowa definicja powierzchni „użytkowej” pod kątem ściągania kosztów przekraczać 40% powierzchni parterowej, co ogranicza manipulacje.

2. Pomieszczenia z ściankami wnękowymi i balkonami:
   Jedna z głównych technik zawyżania powierzchni to „liczenie 2 m w szerokości, a 1 m na 1 m²” przy ściankach drewnianych. Od 2026 r. cała powierzchnia będzie obliczana jedynie zgodnie z metodą „biegometriczną” – pomiar powierzchni po obrysie (biegach) ścian zewnętrznych lub innych liniach granicznych, czyli na podstawie mierzonego obwodu i wymiarów, a nie np. po planach czy przybliżeniach..

3. Publikacja umów i przekaz w centralnym rejestrze:
   Nowelizacja wprowadza obowiązek udostępniania pełnych treści umów deweloperskich w rejestrze rynku mieszkaniowego (publiczna baza danych). Jest to pierwszy krok w kierunku transparentności cen – kupujący będą mogli porównać oferty bez konieczności „liczenia metrów” w fizycznej ilości papieru.

Zmiany formalne w ustawie i orchestracja publicznej debaty

Nowelizacja Kodeksu Cywilnego została przedstawiona przez komisję mieszkaniową Sejmu 21 marca 2026 r., a następnie poddana konsultacjom publicznym do 21 kwietnia 2026 r. Dokument zawiera komentarz do wszystkich zmian w zakresie prawa i metryk, co jest zgodne z krajowym regulaminem.

Za „mechanizmem likwidacji chaosu” stoi minister mieszkaniowy, który wyjaśnia poszczególne zasady: „Zamieniamy niejasne klauzule o powierzchni pod skosem na jednolite definicje, które zlikwidują sztuczne inflacje cen za 1 m²”. W debatach publicznych aktywna jest Polska Izba Deweloperów Nieruchomości (Pidd), a ich wnioski wyjaśniają, dlaczego „chaos” kosztuje 50% wzrost cen w niektórych regionach (np. 12,5 zł/m² w Poznaniu).

Wpływ na kupujących i deweloperów

Nowe zasady mają dwie skuteczne efekty:

• Dla kupujących
  Możliwość porównywania ofert na jednolitych zasadach spowoduje obniżenie średniej ceny powierzchniowy o 8–12% w regionach, gdzie „chaos metrażowy” był największym problemem (np. Centralna Polska, Śląsk, Podlaskie).

• Dla deweloperów
  Zmiana zmusza do przejścia z koncepcji „sprzedawania 1 m² pod skosem jako 2 m²” na realne, transparentne, a zatem bardziej „prawdziwe” zwiększanie wartości lokalu. Jednak krytycy podejrzewają, że deweloperzy nadal mogą zwiększać ceny poprzez inne wskaźniki (np. koszty prawnicze, ubezpieczeniowe, itp.).

Źródła

1. Likwidacja chaosu metrażowego – analiza (Pidd)

2. Przepisy o powierzchniach mieszkalnych (Lub‑proj)

3. Nowela kodeksu cywilnego – tekst i komentarz (NRP Niedobitki)

4. Zmiany formule obliczania (Ask‑Ascol)

5. Analiza wskaźników kosztów deweloperskich (Analiza Allegro)